Als je een nieuw huis gaat bouwen of kopen, komt er veel op je af. Er is zoveel waar je je op moet oriënteren, dat het me goed leek eens op een rij te zetten hoe ik denk dat je dit moet doen. Er is niet zoveel informatie over dit onderwerp te vinden en na zelf een huis gebouwd te hebben, heb ik de nodige ervaring opgedaan.

Allereerst is het goed om te weten wat je budget is. Op de website van de ING bank staat een goed online rekenhulpmiddel voor dit doel.

Tip: als je met een zogenaamde ‘onafhankelijke’ hypotheekadviseur gaat praten, vraag dan altijd wat de hypotheek is die hij gaat adviseren en welk rentepercentage hij/zij gaat aanbieden. Als dit slechter is dan (je eigen bank) je kan bieden, adviseer ik je gewoon met je eigen bank in zee te gaan. Deze zijn vaak veel goedkoper met hun advieskosten dan hypotheekadviseurs. Zeker als je er ook een zakelijke rekening hebt lopen of al klant bent.

Afhankelijk van het bedrag dat je te besteden hebt en de wensen die je hebt, kun je een woning via een projectontwikkelaar kopen of helemaal zelf nieuw bouwen. Een andere goede optie is om een oude woning te kopen en grondig te renoveren. Maar let op: betaal niet te veel voor de oude woning! Dit heb ik mijn omgeving enkele keren meegemaakt. De kosten van het opknappen van een oude woning worden vaak (lees: bijna altijd) sterk onderschat.

Stop niet met lezen van dit artikel als je besluit een nieuwe woning via een projectontwikkelaar te kopen! Zijn belang is namelijk tegengesteld aan jouw belang. Hij wil jou zo weinig mogelijk woning voor zoveel mogelijk geld verkopen. Jouw belang is precies omgekeerd: zoveel mogelijk woning voor zo weinig mogelijk geld.

Wat wordt vaak over het hoofd gezien? De waarde van de woning als je deze weer gaat verkopen. Werd deze in het verleden bepaald door het aantal vierkante meters tuin en de inhoud van de woning, in de toekomst wordt de staat van de woning veel belangrijker. Hoe is het wooncomfort? Hoe is het energieverbruik? Welke voorzieningen heeft de woning?

In Duitsland is het tegenwoordig heel normaal dat wordt afgeschreven op woningen. Oude bedrijfspanden en kantoren, ook in Nederland, worden bijna niet meer verkocht. Deze worden tegenwoordig volledig gestript en/of gesloopt. Eenvoudig gesteld: na 40 jaar is deze niets meer waard! Volledig afgeschreven. Als je op Funda kijkt wat er voor woningen uit de jaren 60 en 70 wordt gevraagd… het is verbazingwekkend te horen wat mensen nog steeds bereid zijn ervoor te betalen! Het is mijn voorspelling dat dit in de komende 10 jaar in een hoog tempo gaat veranderen.

Het zal je misschien verbazen dat ik hier schrijf dat de bouwwereld in Nederland sterk achterloopt bij onze zuider- en oosterburen. Maar toch is dit echt het geval! De bouwsector in Nederland is sterk aanbod gedreven en de klant staat (in tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland en België) op een erg lage plaats. Dit komt omdat er in Nederland relatief weinig particuliere woningbouw plaatsvindt.

We pakken de draad weer op waar we gebleven waren: nu je weet hoeveel je te besteden hebt, ga je je verlanglijstje aan eisen en wensen maken.

1. Zo veel mogelijk kubieke meters huis.
2. Zo veel mogelijk luxe inrichting (keuken, badkamer(s)) als het budget toelaat.
3. Besparen op kosten die de architect heeft bedacht om aan de EPC eisen te voldoen.

Laten we dit lijstje even kritisch doorlopen.
Ad 1. Je bouwt maar 1x, en daarom wil je zoveel mogelijk ruimte in je huis. Hier valt wat voor te zeggen. De inhoud is sterk bepalend voor het wooncomfort en ook voor de restwaarde van de woning.

Ad 2. Ook dit is een begrijpelijke keuze. Je wilt tenslotte een zo mooi mogelijk huis hebben!

Ad 3. Een begrijpelijke keuze voor mensen die alleen maar aan het leven nu denken. Maar o zo dom als je straks een goede restwaarde voor je woning wilt realiseren. Afgezien van het comfort dat je in gaat leveren…

Ik zal mijn punt nog iets duidelijker maken.
1) De prijs van een huis is nogal afhankelijk van het aantal kubieke meters inhoud. Dus: hoe groter de inhoud, hoe groter de restwaarde.
2) Zodra mensen een andere woning gaan betrekken, is het eerste dat vervangen wordt de keuken en de badkamer(s). Dus: na enkele jaren is de restwaarde hiervan 0.
3) De meeste architecten adviseren om huizen een isolatiewaarde te geven die aan het huidige bouwbesluit voldoet. Aanpassen achteraf is erg kostbaar.
4) Van installaties hebben architecten vaak weinig verstand, dus krijg je vaak iets aangeboden wat te duur is of niet bij je past. Nul-op-de-meter is tegenwoordig de hype. Dus: warmtepomp systeem in combinatie met veel PV-panelen en geen gas meer. Goed voor de portemonnaie van de installateur, maar ook voor de jouwe? Houd er maar alvast rekening mee dat je deze installaties na 15 jaar voor een groot deel moet vervangen.

Mijn aanpak zou de volgende zijn.
1) Koop of ontwerp een huis met een goede isolatiewaarde. Hoe goed moet deze zijn? Ik zou minimaal streven naar een primair energiegebruik van maximaal 25 kWh/m2 per jaar.
2) Vraag de architect (of aannemer of projectontwikkelaar) naar de meerkosten van een huis op passief-niveau (max. 15 kWh/m2 energiegebruik per jaar).
3) Bouw het huis luchtdicht. Dit betekent: goed ontwerpen, goed bouwen en vervolgens ook testen!
4) Uiteraard is dit iets duurder (passief was in mijn geval 5% van de totale projectkosten) dan de huidige standaard.
5) Leg in het hele huis lage-temperatuur vloerverwarming aan die ook geschikt is voor vloerkoeling.
6) Koop, afhankelijk van je budget, een lucht-water warmtepomp met geintegreerde gasketel of een gewone gasketel.
7) Zorg dat je op een later moment een warmtepomp kunt plaatsen. Ook die gasketel gaat maar 15 jaar mee en warmtepompen zullen dan veel goedkoper zijn.

Heb je vragen of reacties? Stuur deze gerust naar mij, in de komende maanden wil ik deze gebruiken om nog meer ervaringen te delen.