Keuze perceel & omgevingsvergunning

Perceel

Wij wilden een pand dat we kunnen gebruiken voor zowel kantoordoeleinden alsook de opslag van goederen. De praktijk heeft ons geleerd dat we meer kantoor dan bedrijfsruimte nodig hebben, vandaar dat de keuze al snel viel op een pand bestaande uit 2 verdiepingen waarbij de begane grond voornamelijk gebruikt wordt voor opslag en de eerste verdieping voor kantoor.

Totaal zo’n 600 m2, dus 300m2 grondoppervlakte bij 2 verdiepingen.

Op het perceel wilden we ook zo’n 10-15 auto’s kwijt kunnen.

Uiteindelijk konden we van de gemeente Veldhoven een perceel van 760 m2 kopen op het industrieterrein Zandven. Voordeel van dit perceel is dat we veel ramen (aan 4 zijden!) kunnen realiseren in het pand, waar we erg blij mee zijn. Nadeel is dat er een rare schuine strook aan zit waar we niet zoveel aan hebben.

(tekst gaat verder onder afbeelding)

Omgevingsvergunning

Bij het maken van het ontwerp van de ruwbouw krijg je met allerlei eisen te maken. Het is nogal een uitdaging om hier je weg in te vinden. Dit ondervonden wij ook. Er zijn (veel te) veel mensen bij betrokken vanuit de gemeente. Omdat wij geen architect hadden, zijn we hier zelf met de gemeente mee aan de slag gegaan. Zij moeten tenslotte een omgevingsvergunning verstrekken voor de bouw van het pand. En de gemeente heeft tot taak om te controleren of het pand volgens de eisen gebouwd wordt.

De eisen voor dit perceel waren verwoord in het beeldkwaliteitsplan dat al in 2007 was opgesteld. 10 jaar oud dus (!).

Omdat wij vonden dat er nogal wat kostprijsverhogende wensen in zaten, is hier nogal discussie over geweest met de gemeente. Maar uiteindelijk bepaalde de gemeente hoe het pand eruit moet zien.

Dit proces verliep erg stroperig; uiteindelijk duurde het vergunningstraject van januari 2017 – juli 2017, meer dan een half jaar dus!

EPC

Een ander belangrijk onderdeel van de omgevingsvergunning betreft de eisen die gesteld worden aan de energieprestatie van het gebouw.

De energieprestatie eisen die aan een kantoor/bedrijfspand gesteld worden, liggen stukken lager dan die aan een woonhuis worden gesteld.

Voor een bedrijfspand moet de EPC minimaal 0,8 zijn, waar deze voor een woning vanaf 2015 0,4 is. Met andere woorden: het energie verbruik van een nieuwe woning is sinds 1990 (op papier) ongeveer met 60% verminderd, een bedrijfspand slechts 20%.

Voor een bedrijfspand geldt dat voor de EPC-berekening naast de energie die nodig is voor verwarming van het pand, ook het energie verbruik voor tapwater verwarming en verlichting meegenomen moet worden.

Voor het maken van deze berekeningen hadden we een “duurzame installatie-architect” (I-architect) ingehuurd. Wij hoopten met zijn hulp de juiste keuzes te kunnen maken, zodat we goede offertes op konden vragen bij E-installateurs en W-installateurs. Uiteraard wilden we ook tot een optimale kostprijs komen.

Een van de belangrijke vragen aan hem was: hoe vinden we de optimale balans tussen isolatie, verwarmingsbehoefte, en naar later bleek, koelbehoefte? Dit traject verliep verre van optimaal en is ook matig bevredigend afgerond.

Voordat ik verdere verloop van dit keuzetraject ga beschrijven, besloten we de omgevingsvergunning aan te vragen met een EPC gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• RC vloer: 3,5
• RC wandpanelen: 4,5
• RC dak: 8,5
• Q_v,10: 0,3
• Verwarming op basis van HR ketel
• Geen koeling
• WTW ventilatie systeem
• Geen PV panelen
• LED verlichting

Hierbij kwamen we uit op een EPC van 0,629.

Het pand is uiteindelijk nogal anders geworden! Hierover meer op de volgende pagina’s.